Суть німецької та американської іпотеки

Вступ

В структурі людських потреб зручні та комфортні умови проживання є одним з головних пріоритетів. В ринковій економіці житло є найоб’єктивнішим індикатором соціального і економічного росту, що відображає динаміку розвитку економіки. Людина, що має власний дім або квартиру, психологічно стійкіша і має сприятливіші умови для створення сім’ї, народження дітей, що є досить важливим в умовах депопуляції населення.

Як свідчить досвід більшості розвинутих країн світу, найефективнішим механізмом вирішення житлової проблеми є купівля громадянами житла з використанням засобів іпотечного житлового кредитування, яке є ефективним способом залучення інвестицій у житлову сферу. Саме іпотека дозволяє погоджувати інтереси населення в поліпшенні житлових умов, банків — в ефективній та прибутковій роботі, будівельного комплексу — в ритмічному завантаженні виробництва, держави — в економічному зростанні.

Серед функціонуючих у світі моделей іпотечного кредитування науковцями виділяються три основні, які принципово різняться між собою джерелами походження фінансових ресурсів, що потім трансформуються в іпотечні кредити.

Дослідження особливостей функціонування моделей іпотечного кредитування, поширених в світі, та сучасної економічної ситуації в Україні дозволить виявити ті основні неузгодженості, які гальмують розвиток іпотеки в Україні.

1. Аналіз моделей іпотечного кредитування у світі

Різні автори по-різному називають моделі іпотечного кредитування. В. Кудрявцев вважає, що їх доцільніше називати «розширеною відкритою» (РВ), «усічено-відкритою» (УВ), «збалансованою ав­тономною» (ЗА). Усі вони сформувалися та переважно функціонують у двох правових системах: англосаксонська в США (РВ модель) та континентальна в Європі (УВ та ЗА моделі), тому ще їх нази­вають: Американська, Європейська та Німецька.

Усічено-відкрита модель (європейська) діє лише в рамках первинного ринку заставних — іменного цінного паперу, який засвідчує право власника вимагати виконання грошового зобов'я­зання, забезпеченого іпотекою майна, а в разі невиконання — стягувати заставлене майно. За цією моделлю фонди акумулюються переважно за рахунок внесків, при цьому кредитор одночас­но обслуговує позики і виступає в ролі інвестора, тримаючи надані кредити у своєму портфелі. УВ-модель має такі характерні ознаки:

— сукупна заявка на іпотечні позики може забезпечуватись банком із довільних джерел (в т. ч. з власного капіталу, депозитів клієнтів);

— процентні ставки по іпотечних позиках залежать від стану грошово-кредитного та фінансового ринку країни, який суттєво впливає на масштаби та активність кредитування.

Простота цієї моделі зумовила її широке застосування в ряді розвинених країн (Велика Брита­нія, Франція, Іспанія, Німеччина), а також у країнах, що розвиваються, і не мають достатньою мі­рою сформованої інфраструктури ринку фінансів і цінних паперів.

Розширена відкрита модель (американська) — функціонує лише за умов розвиненої інфра­структури іпотечного та фондового ринку за певного контролю з боку держави за емісією цінних паперів, передусім, у дотриманні балансу між сукупною ціною емітованих цінних па­перів, а також тих, що обертаються на вторинному ринку, та ціною заставних, проданих банками для забезпечення цієї емісії. Загальна сума заставних, що перебувають в обігу, повинна бути пок­рита принаймні такою ж сумою іпотек з процентами не меншими, ніж за заставними, при цьо­му необов'язковою є наявність балансу між сумарною вартістю усіх первинних заставних, отриманих від позичальників, і обсягом кредитних ресурсів, отриманих на вторинному ринку, що пов'язано з існуванням у банків інших джерел ресурсів.

Залучення банками ресурсів з вторинного ринку відбувається здебільшого шляхом випуску іпо­течних облігацій, забезпечених заставленою нерухомістю. Згідно з цією моделлю, основним джерелом, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобілізуються необхідні кредитні ресур­си, є фондовий ринок.

РВ-модель вважається стабільнішою за УВ-модель з точки зору залучення ресурсів, оскільки іпотечні цінні папери мають завчасно оголошену прибутковість і термін погашення, однак це при­таманне більшою мірою для країн зі стабільною економікою, де фінансові ринки не зазнають сер­йозних потрясінь. У зв'язку з цим найбільшого поширення ця модель набула у США.

УВ- та РВ-моделі орієнтовані на отримання ресурсів на вільному ринку, а тому масштаб і ба­ланс попиту і пропозиції грошей у рамках цих моделей регулюються двома ключовими показни­ками: ціною позики (або ставкою процента по наданих кредитах), яка, в свою чергу, визначається прибутковістю цінних паперів, що розміщуються на вторинному ринку, та ставками відрахувань за послуги учасників іпотечного ринку.

Збалансована автономна модель (німецька) діє за принципом каси взаємодопомоги. Головною характерною рисою моделі є її замкнутість — джерелом надання кредитів виступа­ють лише кошти, накопичені учасниками іпотечних відносин впродовж певного періоду згі­дно укладених депозитних договорів. Німецька модель — це система ощадно-позикових установ (ОПУ), у якій джерелом засобів для іпотечних кредитів служать цільові депозити в спеціалізова­них кредитних установах. Недоліком цієї моделі є обмеженість ресурсів, а до її переваг слід віднести незалежність від загального стану грошово-кредитного ринку, менший ризик неповер­нення позики, оскільки платоспроможність позичальника можна оцінити ще на етапі накопичення ресурсів (як правило, кредит надається позичальнику за умови накопичення ним не менше третини вартості житла). Ці переваги особливо актуальні для країн з нестабільною економікою.

Отже можна зазначити, що ідеологічними розбіжностями в цих моделях є принципова відмін­ність у механізмах отримання ресурсів та участі держави в іпотечних відносинах і специфіка фун­кціонування ринку іпотечних цінних паперів (рис. 1).

Рис. 1. Основні системи іпотечного кредитування

На погляд авторів, основні перепони розвитку іпотеки в Україні лежать в площині функціону­вання ринку іпотечних цінних паперів, який повинен сприяти капіталізації ресурсів, поєднуючи фінансовий ринок з ринком нерухомості. Розглянемо досліджені вище моделі іпотечного кредиту­вання з точки зору функціонування іпотечного ринку як ринку іпотечних цінних паперів.

У науковій літературі є кілька визначень поняття «іпотечний ринок». На нашу думку, найбільш правильним та економічно обґрунтованим буде таке: іпотечний ринок — це система відносин, які виникають у процесі купівлі та продажу фінансових зобов'язань, забезпечених нерухомістю, на основі певних економічних принципів та правових норм.

В залежності від того, між якими суб'єктами іпотечного ринку обертаються іпотечні зо­бов'язання, іпотечний ринок поділяється на первинний та вторинний.

Поняття «первинний ринок іпотеки» визначається взаємодією позичальника та кредитної уста­нови, і інструментарієм його є заставна, яка оформлюється під час надання кредитною установою іпотечного кредиту.

Кредитор може зберігати заставні у власному портфелі цінних паперів або продавати інвесторам. Крім цього, за­ставні можуть використовуватися кредитором як забезпечення емісії іпотечних облігацій або про­дажу пулу заставних у разі рефінансування. При цьому виникають інструменти фондового ринку, тобто створюється вторинний іпотечний ринок. На такому іпотечному ринку виникають взаємо­відносини між кредитором, посередником та інвестором. В залежності від наявності посередника на іпотечному ринку розрізняють однорівневу (Європейську) та дворівневу (Американську) моде­лі вторинного іпотечного ринку (рис. 2).

Рис. 2. Структурні відмінності функціонування одно- та дворівневої моделей іпотечного ринку

Однорівнева модель передбачає, що іпотечні банки на першому етапі видають позичальнику кре­дит, випускаючи при цьому заставні, які вважаються надійними та ліквідними цінними паперами, в подальшому банками формуються пули заставних. Пули заставних формуються за певними однорі­дними ознаками, такими як: термін, процентна ставка, ризикованість, обсяг кредиту тощо, які в по­дальшому рефінансуються шляхом випуску іпотечних облігацій. Іпотечні облігації — це фінансовий інструмент, який забезпечений відповідним пакетом заставних і є свідченням гарантованих вимог до іпотечного кредитора. Цей процес має назву сек'юритизації (процес заміни банківських запози­чень і кредитів емісією цінних паперів). Тобто банк на основі пулу заставних емітує іпотечні обліга­ції, які в подальшому реалізує. Основними власниками таких облігацій є держава та інституційні інвестори (інвестиційні, страхові, пенсійні фонди тощо). Особливістю цієї моделі є те, що у разі емі­сії іпотечних облігацій іпотечний кредитор тримає заставні на своєму балансі, тобто ризики за іпоте­чними кредитами залишаються у банку. Найбільшим ринком облігацій, заснованих на іпотеці, в Європі вважається ринок Німеччини. В країнах східної Європи (Чехія, Словаччина, Угорщина) за­конодавство стосовно іпотечних банків та іпотечних облігацій засноване саме на німецьких норма­тивних актах.

В дворівневій (Американській) моделі на «вторинному ринку іпотеки» передбачається функці­онування певної спеціалізованої іпотечної установи (СГУ), основною метою діяльності якої є купі­вля іпотечних кредитів у банків за рахунок коштів, залучених від випуску боргових цінних папе­рів. Це дозволяє вирішити проблему ліквідності банків, що видають іпотечні кредити.

Механізм функціонування цієї моделі є таким: іпотечний кредитор продає заставні спеціалізо­ваній іпотечній установі (СГУ), за що отримує необхідні засоби для подальшої кредитної діяльнос­ті. В подальшому СГУ під забезпечення пулу заставних випускає іпотечні цінні папери та продає їх інвесторам, при цьому заставні переходять на баланс СГУ. Головна мета емісії СГУ нових цінних паперів полягає в якісному перетворенні таких складних інструментів, як первинні заставні в зна­чно простіші іпотечні облігації з фіксованим процентом. Одночасно кредитор разом з частиною своєї доходності передає частину ризиків. Серед переваг цієї моделі можна виділити те, що банк може залучати значні фінансові ресурси, співпрацюючи з СІУ. Переваги та недоліки зазначених моделей узагальнені в табл. 1.

Таблиця 1

Порівняльна характеристика функціонування одно- та дворівневої моделей

Слід зазначити, що значна частина країн східної Європи (Словаччина, Чехія, Угорщина) окрім України, Росії, та Польщі першочергово впроваджували у себе системи ощадно-позикових установ як початкового етапу формування механізмів житлового кредитування (незважаючи на лобіювання з боку США дворівневої моделі). На відміну від класичного іпотечного банківського кредитування, яке розраховане на середній клас, система ощадно-позикових установ придатніша для категорії громадян з низьким та середнім рівнем доходів, яких в нашій країні більшість і для яких ця система має низку переваг (табл. 2).

Аналіз переваг свідчить про потенційну успішність функціонування даної системи, однак для забезпечення її ефективного функціонування необхідна комплексна державна підтримка, яка б включала в себе правове і фінансове регулювання діяльності системи ОПУ, надання державних гарантій, податкових пільг та субсидій.

Таблиця 2

Характеристика функціонування німецької моделі (ОПУ)

Актуальність розвитку даної системи для України в значній мірі пов'язана з проблемою тіньо­вих доходів, оскільки система попереднього накопичення завжди пред'являє менші вимоги до чис­тоти доходів, ніж класичний банківський андеррайтинг.